الدراسة الصحيحة والتحليل السليم

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته.
كثيراً ما يطلب منا اجراء دراسة كاملة لمشروع ما ولكن وحسب احصائية خاصة قمت بها جدت ان عدد لا بأس به من المهندسين لا يعرفون من أين يبدأون أو ماهي الخطوات الازمة لذلك.
من هذا المنطلق اود ان اطرح بين أيديكم دراسة كاملة وعملية لتطوير مشروع من الألف إلى الياء مع اهم وابرز الخطوات وبأيجاز.

في البداية إن الدراسة الصحيحة والتحليل السليم للمعطيات الميدانية المتاحة والمتوفرة لأي مشروح سوف تضعنا كنتيجة حتمية على الطريق السليم لإنجاح المشروع مهما كانت درجات تعقيده.

في البداية ولتحليل معطيات أي مشروع يتم تقسيم هذا التحليل إلى المراحل التالية :

التحليل المكاني والميداني للمشروع
تحليل سوق العقارات والمنافسة ضمن هذه السوق
التحليل الاقتصادي للسوق
وضع الخطة العامة والرؤية المتتوقعة للمشروع اعتماداً على ماسبق من تحليلات .
بالواقع المشروع التي طلب مني ومن زملائي دراسته كانت عبارة عن دراسة الجدوى الاقتصادية لأفضل مشروع يمكن ان تقام على عقار كائن في مدينة ألمانية علماً أن عدد من الأبنية قائمة على هذا العقار وهو عبارة عن معهد تابع للجامعة ومجلس المدينة يريد هدم هذا الأبنية واستثمار العقار من جديد بما يعيد ريعية أو ربح على مجلس المدينة وتحديد الأمثل.

التحليل المكاني والميداني للمشروع :
يعتمد التحليل المكاني للعقار المطلوب اقامة المشروع عليه جملة من الدراسات التي تتنوع كمايلي :
تحديد الموقع الجغرافي للقعار ومكان تواجده بالنسبة للمدينة الموجود فيها بدقة مع تحديد مساحة أرض المشروع والمساحة المبنية عليه وطول الشوارع المحيطة بالعقار والشكل التقريبي لأرض العقار اذا كانت مربعة ام مستطيلة ام غير ذلك .
بعد ذلك قمنا بعمل مسقط للعقار مع تحديد الابنية القائمة عليه وامكنتها .
قمنا أيضاً بعمل دراسة سريعة لوضع الأبنية وكسوتها من الداخل والخارج وتأثيثها والتوزيع الداخلي لها.
قمنا أيضاً بإجراء دراسة احصائية للمقاطعة بشكل عام من حيث المساحة الاجمالية وعدد السكان فيها ومن ثم دراسة احصائية للمدينة من حيث المساحة أيضاً مع عدد السكان فيها والتوزع الديموغرافي .
قمنا بعمل دراسة احصائية ايضاً لتحديد المناطق الأفضل سكنيا بالمدينة متدرجين إلى الأقل طلباً للسكن لنحصل بالنهاية على خارطة للمدينة لتحديد أفضليات مواقع السكن فيها.
التوزع السكاني كان له نصيباً وافراً من دراستنا لأن السكان هم العامل الأساسي لتحديد حجم الطلب ضمن السوق العقاري وبالتالي حددنا عدد السكان بالمدينة التي يقع مشروعنا فيها والكثافة السكانية وأيضاً التوزع العمري للسكان ونسبة كل فئة عمرية بالنسبة لمجموع الكلي لسكان المدينة ايضاً لسكان القسم الواقع فيه المشروع.
حددنا أيضاً الدخل السنوي الاجمالي للسكان القاطنين ضمن قسم المدينة الواقع مشروعنا فيه لأن هذه الدراسة تسمح لنا بتحديد السعر الأنسب للشقق الذي يمكن على اساسه أن نحدد.
علاوة على ذلك قمنا بدراسة النشاطات الترفيهية التي يمكن ان تتوافر بالقرب من مشروعنا من مسابح وملاعب ومراكز ترفيه وأسواق ومولات وما إلى ذلك لأهميته في جلب الزبائن للتسجيل وشراء عقاراتنا .
حددنا أيضا الضرائب المتعامل بها في هذه المدينة ومايمكن ان يترتب على العقار في حال بنائه لادخالها ضمن الكلف الاجمالية للمشروع .
قمنا أيضاً بإجراء دراسة مستفيضة لموقع العقار الطبوغرافي وتدرج الارض والطرق أو الاوتسرادات القريبة منه وبعده عن مركز المدينة والمواقف القريبة منه وأهم نقاط النقل المتوفرة بالقرب منه .
ايضاً حددنا فيما اذا كان الغاز والكهرباء والماء والتصريف الصحي مخدم بشكل جيد في هذا العقار وباعتبار انه مبني بالاساس فهذه الخطوط كانت موجودة بالأساس .
من الدراسة السابقة نكون قد انتهينا من المرحلة الأولى.

تحليل سوق العقارات والمنافسة ضمن هذه السوق.
في هذه المرحلة قمنا بتقسيم هذا التحليل إلى مراحل عدة وهي تحليل سوق المكاتب والشركات وتحليل سوق السكن وتحليل سوق الفنادق وسوق المهن الحرة والمختلفة والطلب على كل سوق.
سوق المهن الحرة والمختلفة :
حددنا تحت هذا البند أماكن توزع هذه الاوسواق ومكان توضعها بالنسبة للمدينة وبالنسبة للمنطقة القريبة من عقارنا ولاحظنا ما اذا كان عقارنا صالح لاقامة مشروع يختص بمحلات ومراكز للمهن المختلفة وكنتيجة لذلك وجدنا عدم نجاح هكذا نوع على القعار من المشاريع.
سوق الفنادق .
تعتبر المدينة التي سوف يقام المشروع فيها مدينة معارض واحتفاليات مختلفة منذ القرن الماضي لذلك كثرت الفنادق في هذه المدينة بشكل لافت الامر الذي جعلنا نستبعد فكرة اقامة فندق على أرض المشروع.
سوق المكاتب والشركات .
لأن العقار يبعد عن مركز المدينة التجاري جعل اقامة أبنية أو مجمع للمكاتب والشركات على هذه العقار فكرة غير جيدة ولا تعود بالربح الجيد على المشروع.
سوق السكن والطلب على الشقق.
وجدت من دراستنا الاحصائية طلب لافتاً في سوق الشقق والبيوت علماً أن نسبة الزيادة السكانية تقدر بحوالي 1.3 % سنوياً وأن نسبة المنتقلين لمدينة سنوياً حوالي 1.8 % الأمر الذي يزيد من الطلب على الشقق والبيوت وقد لاحظنا من الدراسة الاحصائية أن البيوت التي يقطنها شخص أو شخصين يكون الطلب عليها اكثر من تلك التي يقطنها 3 أشخاص او يزيد الامر الذي دفعنا إلى اعتبار هذه النقطة مهمة للمشورع المقترح على العقار وهي شقق شكنية معدة لشخصين وتبلغ مساح الشقة الواحدة حوالي الـ 90 م2 وتناسب الشريحة العمرية مابين 32 سنة إلى 46 سنة.
قمنا أيضا بدراسة المنافسة ضمن سوق الشقق والبيوت فلاحظنا انه خلال النصف الأول من عام 2008 لم يتم انجاز الكثير من الأبنية السكنية في هذه المنطقة الامر الذي زاد من اهمية المعيار الذي اعتمدنا والرؤية المتوقعة لمشروعنا.



التحليل الاقتصادي للسوق
قمنا باعداد دراسة اقتصادية دقيقة للميزانية المادية لكل نوع من أنواع المشاريع المرشحة لتشييدها على هذا العقار وكانت كالتالي .


تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 14.11 %
تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 23.13 %
تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد مكاتب على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 36.35 - %
تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 12.32 %
تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية ومكاتب على أرض العقار والربح العائد من بيعها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 9.43 %
تحديد الميزانية الكلية لكلفة تشييد أبنية سكنية ومكاتب على أرض العقار والربح العائد من تأجيرها وذلك حسب سعر السوق الحالي لنجد أن الربح تم تقديره بـ 10.07 %
من المعايير السابقة خلصنا إلى أن المشروع المثالي هو تشييد أبنية سكنية على هذا العقار وتأجيرها.



وضع الخطة العامة والرؤية المتتوقعة للمشروع اعتماداً على ماسبق من تحليلات .
اعتماداً على ماسبق من التحليلات العملية للمشاريع الممكن اقامتها على العقار خلصنا إلى أن الأبنية السكنية والتي تبلغ مساحة الشقة فيها حوالي 90 م2 ومعدة لسكن شخصين هي الأمثل لتنفيذها وفي هذه المرحلة قمنا باعداد المساقط والمناظير المقترحة والفرش الداخلي وماإلى ذلك لنصل إلى الشكل التالي المتوقع للأبنية